商業地產行業報告 商業地產市場調查報告新版

商業地產行業報告 商業地產市場調查報告新版

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　　調查數據：近3年，六城區市民的產權商鋪每平方米增值3038元，增值幅度達54%。擁有產權商鋪的市民中，平均每戶擁有產權商鋪面積為54平方米，總計達174.42萬平方米。其中社區商鋪一枝獨秀，增值幅度最大，顯示出其強勁的增值潛力。據調查，20xx年中華園片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍，商鋪售價比1998年上漲近4倍；外雙楠片區商鋪租金平均值比20xx年上漲2倍，商鋪售價比1998年上漲3倍多；玉林片區商鋪租金平均值比20xx年上漲1倍多，商鋪售價比1998年上漲4倍……

　　專家點評：數據顯示，成都成熟小區商鋪相對穩定的租金回報吸引著越來越多的投資者。首先是因為成都人的投資習慣，因為最早的房產投資除了住宅就是沿街的小商鋪；其次，由于城市的不斷發展，社區強大的人群聚集力，使社區商鋪的經營無憂，保證了穩定的租金回報。例如中華園商圈規劃相對較好，同時隨著大量中高收入群的入住，商鋪增值十分明顯；尤其是這個區域目前已成為進駐成都的世界500強企業的外籍管理人員居住最集中的區域，從而導致該區域的商業地產和住宅房產租售價較其他區域增值與上漲幅度更大。再有，成都商業的大環境越來越成熟，成都商貿中心的地位在鞏固中不斷提升；同時，相對于大型商業項目（如產權式商鋪等），社區商鋪投資者可控性強，增值前景可以預見，收益除了租金收入之外，隨著人氣帶動的不動產增值的收益，使社區商鋪投資的總體效益顯得更加可觀。

　　中華園、棕南棕北、外雙楠、玉林等商圈的繁榮都是以社區為依托，形成了巨大的消費力，使投資者追著社區商鋪走。

　　調查數據：雖然，許多中小投資者把投資目標鎖定社區商鋪，但隨著春熙路商圈改造工程的徹底完工，其傳統商業口岸的魅力依舊未減，商鋪價值得到更大的提升，租金普遍上漲了一倍左右。調查顯示，3年前春熙路商鋪租金在300～800元/平方米·月，現在已增長到600～1200元/平方米·月。春熙路的商鋪售價也從3～6萬元/平方米，上漲到8～12萬元/平方米，而大科甲巷和正科甲巷商鋪售價比3年前上漲超過1倍。

　　專家點評：首先，作為成都市核心商圈和成都商貿窗口的春熙路，其商業集聚能力是許多商圈無法比擬的，它不僅沒有因為年代的久遠而“落伍”，反而煥發出新的活力。其中有政府投資，對春熙路、紅星路步行街的改造與美化；第二，豐富化、精品化的市場功能定位日益完善；第三，因為其近百年的商業中心地位，集聚的眾多大型賣場，所帶來的差異化經營更顯活力；第四，市中心條件的極大改善和公共交通的日益發達。

　　但因為傳統商圈以街鋪為主，許多入駐商家已經不堪支付高昂的租金，利潤日趨稀薄，所以傳統商圈必須在商業形態上轉型，以大型先進的商業業態來提升傳統商圈的價值，否則傳統商圈只能走向沒落，或者被邊緣化。

　　調查數據：六城區市民中，每100戶家庭中就有2戶擁有產權商鋪。平均面積為54平方米。即有3.23萬戶家庭擁有總面積達174萬平方米的商鋪。

　　專家點評：雖然2％的比例并不高，但調查中顯示出來的市民投資意識的增強值得關注。成都商業地產市場呈現的巨大商機使這部分有富余資金的家庭把商業不動產作為了近期最重要的投資品。它看得見摸得著、靈活性較強，除了人賺錢，還讓“錢生錢”。因此，成都家庭型中的個體投資者隊伍還會隨著成都商業市場規模的擴大和現代商業檔次的提升進一步壯大。對開發商而言，如何提供更適合他們需求能力和偏好的逐利性地產產品，如何解決好中小面積商鋪同發展現代商業業態業種的關系，是下一步要做的內功。實習記者劉瑞國

　　近幾年，隨著成都經營城市戰略的不斷深入，市區內可開發土地不斷減少，住宅開發向外擴展，土地價格也隨之飆升。

　　20xx年以前春熙路地價700～900萬元/畝，而20xx年春熙路地價上漲到1 000萬元/畝，20xx年3月在成都市土地拍賣中心，春熙路西段兩塊商業地塊以1520萬元/畝、1240萬元/畝的天價被拍賣，20xx年7月土地拍賣中，原一醫院的地塊以20xx萬元/畝被拍賣，再次刷新成都土地拍賣的記錄。在短短3年時間，春熙商圈地價每畝飆升1005萬元。

　　城東沙河改造和城東副中心建設，使土地價格上漲很快，沙河邊的地價已經從3年前的每畝50萬～60萬元達到了目前的每畝80萬元左右，有的好地段地價已經突破100萬元/畝。城南副中心建設，也使城南地價大漲，3年前一個開發商在南沿線拿地時的價格是60萬元/畝，而今年通過土地拍賣中心拍出的地塊，價格達到了300多萬元/畝。在城西二、三環路之間，土地價格由3年前的每畝40萬元，逐步上升到60萬元、70萬元，現在的地價保持在每畝100萬元左右。

　　近3年，土地價值在成都經營城市的成效中大幅上升，土地價格的升值直接帶動了土地上的不動產的增值。因為項目地價是決定房價的最主要部分，成都的新開項目地價有的甚至占到開發總成本的一半以上。

　　20xx年成都的土地交易市場一直牽動成都樓市的神經，成交價格一個臺階一個臺階地往上走。據悉，成都上半年的土地供應一直保持在饑渴的境地，雖然下半年上市土地有所增長，但開發商在高收益的預期下，在土地拍賣中大膽舉牌，成都地價仍然穩步上揚。

　　最近國家解凍了暫停農用地轉非農用地的審批，行業內普遍認為國家嚴格控制土地的措施會接踵而至。近來建設部官員在成都表示，國土資源部配套國務院控制土地的七個文件已經上報了國務院，整治“城中村”、修改城市土地利用規劃，村改居、綠化帶、生態園等土地控制漏洞都將關掉。今后土地控制的調控形勢只會越來越緊。

　　房地產界，土地競爭只能向激烈的程度發展。最近和記黃埔在城南拿地后，周邊的土地價格和樓盤價格都有上漲的跡象，新拍土地的高價直接帶動了周邊土地價格的增值。而適度上漲的土地價格也是整個城市活力的表現，是不動產增值的主要拉升力量之一。

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