物業小區的調查報告（精選14篇）
如果對某一情況、某一事件完全陌生，我們有必要進行深入調查，并將探尋到的規律和經驗寫進調查報告。那么你真的會寫調查報告嗎？下面是小編整理的物業小區的調查報告（精選14篇），僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業小區的調查報告 1
隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業管理的性質：
物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務為業主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由于物業管理是性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。
二、物業公司對小區的建設：
為了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業公司已為業主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業公司做出的`努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。
三、未來的發展空間：
由于物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的沖突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑借著齊專業的服務贏得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業小區的調查報告 2
居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們才有可能去干事業。隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業管理的性質：
物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是有償的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務為業主提供有償的服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由于物業管理是有償性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。
二、物業公司對小區的'建設：
為了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業公司已為業主提供了體育器材等設施，并計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。
三、未來的發展空間：
由于物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的沖突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑借著齊專業的服務贏得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業小區的調查報告 3
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策�，F將調查情況報告如下：
一、物業管理工作的基本情況
據調查，某小區位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于20xx年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于20xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬于全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。
二、小區物業管理存在的問題
1、物業管理企業反映存在的問題：
一是業主對物業服務的意識談��；
二是房屋維修養護責任意識不強，"產權歸己，維修自理"的觀念沒有樹立；
三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠；
四是少數不按時交納或不交納物業管理費；
五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；
六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。
該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人（其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人）。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千余元，根本就不夠企業的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。
2、業主反映存在的問題：
本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：
一是物業管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生；
二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過后出現監控死角；
三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位；
四是公共設施損壞不能及時維修；
五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；
六是宣傳不到位，不知道物業到底是干什么的，也不知道有業主委員會這個機構。
3、調查發現的問題：
一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行為不規范。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公布收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是干什么的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出；
二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法；
三是業主委員會流于形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發動。
物業管理是一項新興發展行業，為確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的`房屋管理和新型的物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，為小區物業管理的順利實施提供保障。
2、理順關系，明確職責。
物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復雜，為確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關系。
一是要協調與某企業的關系，要求某企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；
二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關系，分清、規范相互之間一些具體環節的權、責，營造有利于物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。
3、提高認識，明確責任。
目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘后開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
4、完善配套設施。
要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施，盡量聘請專業的保安隊伍，為物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。
物業小區的調查報告 4
為更加合理、準確制定xx小區前期物業收費標準，在期間，我們對xx市15家小區進行實地走訪及電話咨詢，了解其現行物業收費標準，為制定xx小區物業收費標準提供參考依據，現將調研情況如下匯報：
一、收費標準的調研情況：
xxx
二、xx小區計劃收費標準：
1、電費按照元/度收�。ò矃^域用電費用）；
2、自來水水費按照元/噸收�。ò矃^域用水、用電費用）；
3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月三樓以上在元/平方米·每月的基礎價上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；
4、物業服務費按照/平方米·月；
5、垃圾費：xx元/月·戶；
6、元/月·車位（該項費用需在物價部門審批后方可收�。�
7、熱水價格：由于小區業前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會非常高，因此目前建議小區熱水暫緩供應，價格待熱水正式供應后再定。
三、暖氣費用的收取
1、目前xx市冬季采暖費用收取的基本情況：
1）xx市集中供熱方式的'采暖費為5.80元/平方米；
2）各小區采用天然氣小區集中供暖方式的采暖費一般為6.50元/平方米（此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等）
2、小區業主未入住的情況下，只可收取采暖費用的30%-60%，作為基本運行費。因此在小區入住率達不到70%時，收取的采暖費用很難滿足運行成本的需要，而新建采暖設備的質保期有限，因此今年冬季建議進行采暖試運行，不足費用給予一定補貼；
四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：
按照建設部110號文件及參考xx市一般物業收費項目及標準，可收取以下費用：
1、1元/戶（待裝修完畢及符合裝修要求后退還業主）；
2、建筑垃圾清運處理費：元x建筑面積/每戶；
3、裝修服務監管服務費：元x建筑面積/每戶。
以上定價是在參考xx小區周邊及xx市其他同等規模小區的收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年后將根據小區實際運營成本及廣大業主的意見重新核定收費價格。
物業小區的調查報告 5
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況
我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因
隨著城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
�。ㄒ唬I主對權利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現為：
一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；
二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；
三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，干脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據了解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區，50多萬平米住宅。
四是業主委員會流于形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區物業管理和發展帶來隱患。
�。ǘ┢髽I對管理服務的定位不準確
我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：
一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行為不規范，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由于物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用于經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
�。ㄈ├吓f小區基礎條件不配套
我市物業管理住宅小區分為三類：
一是缺乏物業管理配套設施的'老舊住宅區，占全市物業管理住宅區面積40%；
二是實行半封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的21%；
三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，占全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉等各種矛盾突出。
具體表現在：
一是可用于小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。
三是小區支干道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區綠化布局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
�。ㄋ模╅_發商遺留問題的解決不到位
開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。
一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。
三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間后，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立，有些物業管理企業為了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也為日后的管理工作埋下隱患。
�。ㄎ澹犭y點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障后，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。
一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；
二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。
�。┈F行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作為主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關于房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規范物業企業工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規范，專業性不強，企業運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規范化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對于熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成為新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉和自己發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考核內容，對未按規定報送通報，公布有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力為人民群眾創造和諧的社會環境。
物業小區的調查報告 6
近年來隨著房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，借機關工委要每名機關干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研�，F將調研情況報告如下：
一、 我市物業管理工作的現狀
�、逍^物業管理的基本情況
物業管理這個行業隨著我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關系到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規范北鎮市物業管理行業，通過采取物業公司申報考核機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒布相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規范化。
目前，我市樓房建筑面積245萬平方米，其中住宅面積為175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其余小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。
我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，為提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。
�、孀≌^的特點
1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是臟亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。
2、老舊小區遺留問題多。由于歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。
二、存在的主要問題
�。�、物業管理服務行為不規范。盡管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由于物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在著聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差。
�。�、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作為垃圾清理和雇傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入群體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認為不值，不愿主動交費。
3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規范。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具了解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認為沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由于贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認為業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規范，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最后不了了之，形同虛設。
4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的.局面。
5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境臟亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成為廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的困難與問題，為了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：
1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛征集社會各界的意見和建議，著手制定物業管理服務合同等示范文本，明確規定前期和后期物業管理服務中的服務范疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規范和約束物業管理企業和業主的行為。二是集中組織各個物業公司學習相關規范內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，并要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。
2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規范的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要征求廣大。
物業小區的調查報告 7
活動地點：山水華庭徐銘家
活動方式：在小區里觀察并記錄、網上搜索
活動成員：xxx
一、小區環境有什么用處嗎？
1.美化小區，美化心情�？梢詢艋諝�，使居民每天可以呼吸新鮮的空氣，自然就愉快心情。
2.同時也可以讓人們更愿意鍛煉，愿意行走其間，也讓它們成為孩子游玩的天地。
二、親身調查和體驗
我們四人一起繞著山水華庭里外逛了一趟，果真“功夫不負有心人”，我們找到了許多證據在手。瞧！草地上小區電纜旁有電池，可想，如果我們不把電池撿起來，豈不會污染草地？還有益達口香糖紙、梨、廢紙和垃圾箱倒了等。太有一條小溪流上有許多垃圾，都是一些袋子，因此有許多小魚死了，都是垃圾袋引起的。只有我們保護環境才能換來更好的小區！
我們繼續向前走，只見前面有條大湖，湖水很清澈，有一大群的魚兒在游，還有主人養的一群可愛活潑毛茸茸的小鴨子！水在陽光的照耀下波光粼粼，如同仙境一般的美麗。荷花開了荷葉綠油油。咦？為什么這兒這么干凈，但是那兒確這么臟呢？我們仔細觀察，原來這兒的人不多，大多是晚上來鍛煉的，不會亂扔垃圾，即使想扔垃圾，但這兒非常漂亮，一定不忍心扔下去，破壞這美好的地方。那兒樹葉落下幾片，有些人就扔小紙團，這美麗便破壞了，路過的人也便會扔垃圾了，扔著扔著，就變成垃圾河了，雖然清潔工會清理垃圾，但還是得靠我們共同的努力！
三、結論
小區的壞境雖然整體不錯，但是垃圾十分多，這邊丟一點，那邊丟一點，雖然有些垃圾會扔進垃圾桶里，但是常常發現垃圾袋丟在垃圾桶外面，有些垃圾袋沒弄好，垃圾掉了出來，臭死了，蟲子在旁邊嗡嗡的飛，影響了小區的美觀。
四、建議
6月5日是第35個世界環境日，我們應該要保護環境，就是保護我們賴以生存的家園，守護美麗的'藍天，需要我們每一個市民的關注與奉獻。為了擁有更多舒展透明的藍天，為了人民能享受更美好的生活環境，我們再次發出倡議：讓我們走向山更綠，水更清，天更藍，人與自然更和諧的美好明天，從我做起！
物業小區的調查報告 8
一、調查目的：
了解我們生活小區的周圍環境的污染情況，以及人們對環境污染的認識。
二、調查設計：
1、設計調查問卷：根據本次調查目的，設計了八個調查問題，每個問題有4-5個備選答案，受訪者可以單選或多選。（問卷見附錄）
2、調查區域：中山市實地璟湖城百合家園小區內。
3、受訪人群：小區內居民，23~50歲，性別不限。
4、調查方式：小區內隨機采訪結合登門拜訪兩種方式。
5、問卷份數：10份。
6、調查時間：年3月2日。
三、結果統計分析：
�。ㄒ唬﹩栴}1-4的結果統計分析：
1、居民對小區周邊環境污染的認知：
選A.非常嚴重的有3人，選B.不太嚴重的有7人。
2、居民認為的主要的污染源：
選A.水污染的.有4人次，選B.垃圾廢棄物的有5人次，選C.空氣污染的有7人次，選D.噪音污染的有4人次。
3、目前環境污染對居民生活的影響程度：
選A.非常嚴重的有1人，選B.比較嚴重的有6人，選C.無影響的有2人，選D.無所謂的有1人。
4、噪音是否影響休息：
選A.嚴重影響的有1人，選C.無影響的有6人，選D.無所謂的有1人。
以上四個問題主要調查污染對小區居民的現實影響。從統計結果來看，大部分居民對小區周邊環境比較滿意，但小區周邊也存在現實的污染，目前人們最擔心的是空氣污染，其次是垃圾廢棄物，第三是水污染和噪音污染。
�。ǘ﹩栴}5、6、8的結果統計分析：
5、小區居民使用一次性飯盒的頻率：
選B.偶爾使用的有4人，選C.盡量不用的有5人，選D.不用的有1人。
6.在周圍無垃圾桶的情況下，如何處理手上的垃圾：
全部選D.找到垃圾箱再扔。
8、居民在生活中采用的環保措施：
選A不亂丟垃圾的有10人次，選B宣傳保護的有7人次，選D舉報污染源的有6人次。
以上三個問題主要調查人們在生活中環保意識和環保措施。從統計結果來看，人們普遍能認識到一次性飯盒的危害，都能不使用或盡量少用一次性飯盒；人們在外出時基本都能認識到不亂扔垃圾，說明只要合理布置垃圾箱，給居民予方便，人們都能將手中垃圾丟入垃圾箱；目前人們的環保意識都很強烈：大部分人都能不亂丟垃圾，都能主動影響周圍的朋友親戚做好環保工作，都對環保污染深惡痛疾，能主動向環保部門舉報身邊的污染源，說明只要職能部門敢管能管，人們十分樂意配合，都愿意主動配合，環保已經深入民心。
�。ㄈ﹩栴}7的分析：
7、居民對政府治理污染能力的認可程度：
選A.盡職盡責的有1人，選B.一般的有6人，選C不好的有3人
本問題主要調查人們對目前政府治理污染能力是否滿意。從統計結果來看，大部分人對目前政府治理污染的能力不滿意。這可能是因為，政府環保部門工作不透明，工作不給力，群眾感受不到環境的改善。這也和現實中環境容易污染、不易治理有關系。下一步，政府應密切與群眾聯系，公開、透明地治理環境，創造條件爭取人們的關注與參與。
物業小區的調查報告 9
一、調查目的
當今境污染時人類面臨的一大嚴重問題。據統計，全世界每年排放的固體廢棄物超過30億噸，廢水6000-7000億噸，排放廢氣中一氧化碳和二氧化碳近4億噸。因環境污染造成上億美元的經濟損失和成千上萬的疾病和死亡。我國作為一個發展中國家，環境污染相當嚴重。每年廢水排放量360億噸，導致地表水和地下水嚴重污染。據調查523條河流中有436條受到污染；在47個有地下水的城市中受到不同層次污染的有43個；在2億城市居民中僅有1/2能獲得安全的飲水，而農村中僅有1/7人口能得到安全飲水。我國每年排入大氣的粉塵約2000萬噸，二氧化碳1500萬噸，氮氧化物400多萬噸，大氣中有害物質含量遠遠高于世界衛生組織規定的標準。此外我國每年固體廢棄物排放量高達7億噸，占用了大片土地，造成污染。此次調查，通過分析環境污染的現狀，找出造成環境污染的原因，提出了關于環境保護的幾點對策，撰寫此篇調查報告。
二、調查途徑
�。ㄒ唬┕姺矫娴恼{查
公眾對于環境保護態度總體上是積極負責的。如；90%的公眾對于“迅速增加的汽車所排放出的煙塵與其所帶來的迅速、快捷相比微不足道”持反對意見，62%的公眾認為“農業燒荒”會引起大氣污染。當時當環境保護與公眾的切身利益相沖突的時候，公眾的分歧就顯示的比較明顯了。如塑料會產生白色污染的問題，人們在認識上是十分深刻的。82%的公眾認為：塑料袋對環境造成污染，應該回收，但在使用上卻只有4.2%的人選擇“堅決不用”，應為這樣污染的是環境，方便的是自己。此外據觀察和調查，我們發現：公眾對于環境保護個人的參與行為還比較積極，但對于制止他人的環境污染問題上，表現出的積極卻并不多。如看到他人浪費水時不到5%的公眾會加以制止，而對于亂扔垃圾一事加以制止的人就更加的少還只有2.5%。在環境保護問題上，公眾”事不關己高高掛起”的思想又一次體現出來了。
�。ǘ┢髽I方面的調查
說起污染，我國的環境污染主要來自工業性污染，即企業。因此我們認為企業方面的調查時十分必要的，他不僅對于環保政策的制定是必不可少的，也是決定環境和經濟發展能不能齊頭并進的一個重要因素。在一份面向211個企業發放的20xx份，回收率高達86.7%的問卷中我們也許能對此有一個比較初步的了解。在樣本中，囊括了輕紡、冶金、橡膠石化、能源、建材、機電及其它汗液分別占25.1%、7.1%、12.3%、4.7%、9.0%、26.5%和15.2%。按區域劃分，商業、住宅區占22.2%。工業區占56.6%，農業區占14.4%。重點體現在老廠較多，污染大戶多；城區企業多，國營企業多。此外據了解大多數企業都存在污染，其中冶金、能源、輕紡、建材是污染大戶。
此外據了解自20xx年工業廢水排放達標率為91.7%，比20xx年提高了6.5個百分點；工業二氧化硫排放達標率86.3%，提高了25.0個百分點；工業粉塵排放達標率為88.1%，提高了37.9個百分點；工業固體廢物綜合利用率為62.1%，提高了10.0個百分點；“三廢”綜合利用也取得了較高的經濟效益，“三廢”綜合利用產品產值達到1351.3億元，提高近3倍。這應該算得上是一個飛躍吧。
企業的環保狀況還體現在各企業環保人員的狀況，據我們調查表明211個企業中，有121個企業擁有專職環保人員131人，平均每個企業一人。此外我們還對環保裝置的運行進行了調查表明：“基本正常，無障礙”的占71.0%（全國平均數為50%）；“有時出故障”為24.1%；“經常出故障”的為4.3%，而環保裝置主要出現的問題為費用不足，專業人員少，故障率高以及其他問題。
�。ㄈ┱矫娴恼{查
1979年9月，五屆人大會第十一次會議批準和頒布了建國以來第一部綜合性的環境保護基本法–《中華人民共和國環境保護法（試行）》，把我國的環境保護方面的基本方針、任務和政策，用法律的形式確定下來，標志著我國環境保護事業逐步走上法制軌道，也標志著我國的環境法制體系開始建立。之后，國家陸續頒布了許多重要的環境保護法規，各省、自治區、直轄市和國務院有關部門結合本地區、本部門的'情況制定和頒布了一批環境保護條例。把環境保護建立在法制的基礎上，不斷完善環境法律體系，嚴格執法程序，加大執法力度，保證環境法律法規的有效實施。
二十世紀80-90年代，我國的環境立法發展十分迅速，特別是90年代，全國人大環境與資源保護委員會的成立，加快了資源環境立法的進度。到目前為止，制定了8部環境保護法律、15部自然資源法律，制定頒布了環境保護行政法規50余項，部門規章和規范性文件近200件，軍隊環保法規和規章10余件，國家環境標準800多項，批準和簽署多邊國際環境條約51項，各地方人大和政府制定的地方性環境法規和地方政府規章共1600余項。國家頒布了《放射性污染防治法》、《醫療廢物管理條例》，為消除放射性廢物、醫療廢物環境安全隱患奠定了法律基礎。初步形成了適應市場經濟體系的環境法律和標準體系，這些法律法規，對我國環境保護法規體系的逐步完善，限制破壞資源環境的活動，加快治理污染的進程，起了重要的促進作用。
此外我國政府環保執法力度不斷加強，國家積極開展環境執法大檢查，執法力度進一步加大。目前，我國的環境執法工作正在逐步形成以集中式執法檢查活動為推動，以日常監督執法為基礎，以環境監察執法稽查為保證，以公眾和輿論監督為支持的現場監督執法工作體系。國家對環境保護、大氣污染防治、水污染防治、固體廢物污染環境防治等法律實施情況進行檢查，推動重點地區的污染治理。實施關�！笆逍 逼髽I，檢查重點流域、區域污染防治工作，實施流域限批，提高執法效果�？傮w來說，隨著環境保護工作的深入開展，環境執法工作不斷得到加強。截止到目前，我國已建立起國家、省、地、縣四級環境執法體系，擁有環境監察機構2954個，環境監察人員5.7萬人。通過標準化建設，環境執法能力和水平正在不斷提高。
三、造成環境污染的原因
�。ㄒ唬┮巹澆划�，矛盾較多
規劃不合理導致區域功能混亂，是許多環境污染糾紛產生的根本原因。在我縣的武溪、浦市兩鎮較為突出，白沙鎮部分區域也有存在。常見規劃不當的現象有：城鎮小型加工廠與居住區之間沒有緩沖區，小型的加工廠安插在居民樓，居住區中開辦有污染的飲食娛樂服務企業，這樣往往易造成企業雖經規劃部門批準且達標排放，但周邊群眾環境質量卻無法得到保障
�。ǘ├衔廴局卫砬穾ざ�
近幾年來，在縣委縣政府的高度重視下，環境污染整治得到了很大改善，但離我們經濟社會日益發展，老百姓對環境質量的要求越來越高還相差很遠，老污染糾紛的處理還存在較多的遺留問題，并且深層原因涉及到移民、國企改制等問題，情況較為復雜，這也是污染糾紛的一個特點。
�。ㄈ┮脏彏檑�，地方保護
一些地方在規劃中，僅僅考慮了如何避免功能布局對本地居民的污染影響，而無視對相鄰區域可能造成的危害。受害地政府對排污單位鞭長莫及，排污地政府受利益驅動對污染問題是能拖則拖或僅做出象征性的處理，而上一級環保部門在協調處理時往往難以決斷，導致不少跨界污染糾紛的出現。比如我縣的飲用水源保護區受到辰溪釩廠直排廢水的嚴重威脅問題，峒河水質污染問題等等。
�。ㄋ模┉h保法律法規不完備，界定困難
首先，污染糾紛的內容呈現復雜化的趨勢，而法律規定不全面，如在居住區內禁止建設飲食娛樂服務項目的規定，在商住樓是否適用？建筑噪聲和夜間施工管理在鄉鎮和農村無法可依等；其次，標準空白現象較多，如光污染等；再次，環境法律、法規可操作性不強，如對環境污染損害缺乏經濟賠償的處理程序和計算標準等。同時，環保部門還缺乏必要的強制執行手段。
四、環境保護的發展對策
�。ㄒ唬┦菆猿忠匀藶楸�，科學發展
用科學的發展觀來指導我縣的經濟發展，努力構建和諧社會。實施全面、協調、可持續發展戰略；改進領導干部政績考核制度，建立科學的考核體系，把社會穩定、環境質量等納入考核內容；要逐步樹立環境質量也是政績的觀念，不單純以gdp論發展。
�。ǘ┤嬉巹�，合理布局
以滿足居民不斷提高的對生活環境的需要為出發點，科學制訂城市總體規劃，逐步推進城市建設和環境綜合整治。做到新區開發統籌兼顧、合理布局；功能布局統籌兼顧；開展城市總體規劃的環境影響評價，保障城市建設與環境保護協調推進。
�。ㄈ┙ㄔO集中工業區，集中污染，綜合治理，并適度對區內群眾進行遷移可以有效地整合污染治理、生活后勤服務等資源，以較底的成本化解矛盾糾紛，我縣大力興建的武溪工業園區則是解決矛盾的最好實踐。
最后，無論是過去，現在還是未來，也無論是家庭，國家，還是世界，環境永遠是我們的朋友，善待朋友，就是善待我們自己。通過這次調查我們了解了很多環境問題，也希望我們的調查能給環保局敲一個警鐘。也希望更多的朋友能夠保護我們的環境，善待我們的家園
物業小區的調查報告 10
經過長期的探索與實踐，我國制定了“預防為主”、“誰污染誰治理”，以及強化環境監督管理的三大環境保護的基本政策。這三大政策的基本出發點，就是要依據我國的國情，根據我國多年采環保工作的經驗和教訓，以強化環境管理為核心，以實現經濟、社會與環境的協調發展戰略為目的，走具有中國特色的環境保護道路。
�。ㄒ唬邦A防為主’的政策。
此項政策的基本思想是：把消除污染、保護生態環境的措施實施在經濟開發和建設過程之前或之中，從根本上消除環境問題得以產生的根源，從而減輕事后治理所要付出的代價。對我國這樣一個經濟不發達、生產體系和技術水平都比較落后的國家來說，在提高經濟發展的質量上具有很大潛力，把環境保護工作的重點放在預防為主上，不僅是客觀需要，而且是切實可行的�！邦A防為主”的政策主要內容包括：
1.把環境保護納入國民經濟計劃與社會發展計劃中去。進行綜合平衡。這一工作是從�！傲澹河媱濋_始的。在“七五：計劃中仍然把環境保護單列了一個篇章。計劃中規定了防治工業污染、控制重點城市污染、保護江河水質、：保護農村生態環境的目標和措施，一些省市也按國家計劃要求，把環保列入當地的發展計劃之中，“八五”計劃也同樣列入了環境保護，把環境保護納入國民經濟發展計劃很重要，它不僅便于使環保工作與經濟、社會發展工作有機結合，而且也紡環保工作提供了人力、物力、財力方面的保證。
2.實行城市環境綜合整治，主要是把環境保護規劃納入城市總體發展規劃，調整城市產業結構和工業布局，建立區域性“生產地域綜合體”。實現資源多次綜合利用，改善城市產業結構的比例，改善能源結構，減少污染產生和排放總量。
3.實行建設項目環境影響評價制度，避免產生新的重大環境問題。
4.實行污染防治措施必須與主體工程同時設計、同時施工、同時投產的“三同時”制度。
�。ǘ罢l污染誰治理”的政策”。
此項政策的基本思想是：治理污染，保護環境是對環境造成污染和其它公害的單位或個人所不可推卸的責任和義務，由污染產生的損害以及治理污染所需要的費用，都必須由污染者負擔和補償，從面使外部性費用內化到企業的生產中去。這項政策明確了環境責任，開辟了環境治理資金的來源。但在目前經濟還不很發達，技術設備都比較陳舊落后的歷史情況下，不能簡單地理解為誰污染就治理誰。這是因為：第一，造成了污染，就必須祖負治理責任，繳納治理費用；第二，究竟治理誰，或者說先治誰后治誰，則應由環境管理部門根據環境質量狀況，運用區域環境綜合防治的理論，經分析論證后確定，其目的是以最小的投資，求得最佳的效益�！罢l污染誰治理”政策的主要內容包括：
1.結合技術改造防治工業污染；我國環境污染，主要來自工業生產。結合技術改造防治工業污染，就是指在對現有工業企業進行技術改造時，把防治工業污染作為一項重要內容和任務，通過采用先進的技求和設備，提高資源能源的利用率，把持染盡量消除在生產過程之中。在擬定技術改造方案時，要盡量以污染物排放量少的新工藝代替排放量大的落后工藝，用無污染、少污染、低噪聲、能耗物耗低的新型設備代替污染嚴重、浪費能源資源的陳舊設備；采用無毒、低毒、低害原料代替劇毒有害原料；采用合理的產品結構，發展對環境無污染、少污染的新產品；采用先進的、效率高的凈化設備代替效率低、費用高、占地面積大的凈化設施。同時企業還應結合技術改造，開展廢棄物的綜合利用，技術改造資金要有適當比例用于環境保護措施。充分回收工廠的余熱和可燃性氣體，：實行閉路循環、一水多用等措施提高水氣的重復利用率，盡量把廢棄物中的有用物質加以回收或進行深度加工，使之轉化為新產品。這些要求在國務院《關于結合技術改造防治正業污染的幾項規定》，和后面要講的環境技術政策中都作了明確規定。
2.實施污染物徘放許可證制度和征收排污費。對污染物實行總量控制是防止污染進一步加劇的重要措施，控制污染物排放從根本上說就是控制污染源，消除了污染源也就從根本上消除了造成環境污染的根源。所謂污染物排放許可證制度，就是指凡要向環境排放污染物的企事業單位或生產經營者，都必須向環境管理部門申報，并附交各種有關技術資料和文件說明。在申請報告表上填明擬向環境排放污染物的種類、名稱、性質、數量、排放方式、排放地點等，環境管理部門根據當地環境容量和質量情況以及經濟技術條件等因素，進行綜合分析；審查批準、簽發污染物排放許可證后，才可向環境排放污染物。我國從80年代開始在全國實施這項制度以來，已取得了一些比較成功的經驗，是進行環境污染總量控制的一項有效措施。排污收費制度是指凡向環境排污的單位和個人都要交納費用，這是體現污染者承擔責任的一項重要措施。我國目前開征的主要有超標排污費和排污水費兩項。超標排污費是指超過國家標準規定排放污染物，要按照排放污染物的數量和排放濃度，按國務院關于《征收排污費暫行辦法》中的'規定收取排污費。我國自1982年征收排費以來，已取得了明顯的效果。
其一是促進了污染者治理污染的積極性，許多企事業單位由于交納排污費，提高了對治理污染的緊迫感；上了治理設備，使污染物排放達到了國家規定的標準；
其二是推動了企事業單位的環境管理。許多單位通過加強環境管理，節約資源能源，減少原材料消耗，減少跑、冒、滴、漏，從而減少了排污量；
其三是促進了工業“三廢”的綜合利用，甚至有相當多的單位創造了可觀的經濟效益；
其四是為治理環境污染和環保事業發展提供了部分資金。按國務院規定，征收的排污費，80%用于污染治理，20%用于環保業務補貼。1988年全國用于污染治理的排污費約為12億元，用于環保業務補貼的約為3億元，對各地污染治理、開展環境監測、環境科研、培訓都起到了一定作用。排污水費是指凡向水體中排放污水的單位，均要繳納排污水費。繳納排污水費的企事業單位向水體排放污染物超過國家或地方標準規定的，還要同時按規定征收超標排污費，并負責治理。目前，排污水費的具體規定和標準尚未頒發，但有的省市已開始征收。
3.對工業污染實行限期治理。依據《環境保護法》規定，“對已經造成的環境污染和其他公害，必須作出規劃，有計劃、有步驟地加以解決，……已建成的要限期治理、調整或搬遷�！彼^限期治理，就是各級政府為了保護和改善環境，對所轄區內已經對環境造成了污染損害的企事業單位發布命令‘采取強制措施限定其在某二時期內，把污染問題解決到規定程度。顯然，采取這種強制措施，必須嚴肅、慎重，必須針對區域的主要環境問題和主要污染源才發布限期治理的命令。從1987年起，我國共安排限期治理的項目12萬多個，解決了一大批老污染源問題。
�。ㄈ⿵娀h境監督管理的政策。這是三大政策的核心。因為像中國這樣的發展中國家，既不能像日本那樣提出“環境優先”的原則，也不能像西方國家那樣依靠高投資、高技術，只能在當前一定時期內把政策的重點放在強化環境管理上。達一方面是因為通過強化環境管理，可以完成一些不要花費巨額資金就能解決的污染問題；另一方面是因為強化環境管理可以用有限的環保投資創造良好的投資環境，提高投資效益。這項政策的主要內容有：
1.加強環境保護立法和執法。1979年頒布了《環境保護法》（試行）以來，已先后頒布了《大氣污染防治法》、《水污染防治法》、《海洋環境保護法》等單項環境保護法律，并在《森林法》、《水法》等一系列相關法律中突出強調了環境保護的要求。另外，國務院還發布了《關于環境保護工作的決定》、《關于加強鄉鎮、街道企業環境管理的規定》、《征收排污費暫行辦法》等10多項環境保護法規以及制定了與這些法規相配套的各類環境標準100多項等等。
2.建立環境管理機構和全國性環境保護管理網絡。自1973年第一次金國環境保護會議以來，各級政府中都沒有環境保護管理機構，同時還建立了全國性的環境監測網站，環境科研、教育等一系列機構，為環境保護管理提供各種技術和信息的支持。
3.廣泛通過報刊、影視等傳播媒介，動員民眾參與環境保護的監督管理，普及環境科學知識，增強全民族的環境意識。
物業小區的調查報告 11
隨著生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關于物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：
一、物業管理的性質：
物業管理與傳統的`小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利為目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務為業主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由于物業管理是性服務，那么其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。
二、物業公司對小區的建設：
為了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例，物業公司已為業主提供了體育器材、室等設施，并計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因為物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。
三、未來的發展空間：
由于物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的沖突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑借著齊專業的服務贏得了大多數人的青睞�？梢韵嘈�，隨著法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規范，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！
物業小區的調查報告 12
雜居小區一直是困擾社區各項工作的老大難問題。目前，城區多個雜居小區中，僅靠建設單位、企事業單位或社區進行水電、衛生等簡單維護，管理上處于比較缺失狀態，部分居民的滿意度不高，給城市管理帶來一些工作難度。
一、基本現狀與問題
城區現有雜居小區159個，主要集中等社區�？倯魯�9163戶，居住總人數28137人，總建筑面積約88萬平方米。通過走訪與調查，這些小區存在的共性問題主要表現在以下三個方面：
一是設施陳舊老化、居住要素不夠齊全。老小區建設時間早，年久失修，普遍存在屋面墻體滲水、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、線路老化無序等實際問題，加上雜居小區中有相當部分是原來單位的集資房或房改房，安全保障設施不齊全，物業維修無資金來源，部分小區樓盤小且夾雜私房住宅，四周通道多，無封閉式管理條件，存在著防火、防盜等安全隱患。
二是居住區內業主結構復雜、流動性大。居住在老小區的業主大多是城區老居民和單位福利分房的職工，經濟條件好的住戶均已外遷新購改善性住房，輪換入住的多數為下崗職工、無業人員、孤寡老人和低收入家庭，此類老小區出租房比例較高，人員流動性較大。
三是管理上有缺失、公共服務難到位。小區內業主的公共意識比較淡薄，自治責任與要求難以達成共識，各個社區也因點多面廣，管理與服務難以跟上，加上硬件設施不夠完備甚至缺失，導致車輛亂停、雜物亂堆、私搭濫建、違規裝修、改變房屋使用性質等現象時有發生，居民普遍反映缺乏舒適感、安全感。
二、相關對策和建議
雜居小區在城區中占有相當大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設中具有決定性的作用。今后5-10年內，應把握的指導思想和原則是：
堅持“政府主導與社會參與相結合、政策扶持與市場運作相結合”的原則，采取“先行試點、重點提升、分類指導、穩步推進”的`辦法，實施從無償—低償—市場化物業漸進的服務方式，逐步實現物業管理“全面覆蓋、規范有序”的管理目標。
具體辦法為“專、改、扶、引、管”多管齊下，穩步推進：
一專：把社區作為物業管理活動的主體，在各社區內成立物業管理辦公室（物業服務部），專人專崗承擔雜居小區內的保安、保潔、綠化、維修等物業管理和服務工作職責，探索“社區搭臺、能人牽頭、居民參與”的社區自助式物業服務模式。區房管局對社區物業管理機構進行業務指導，抓好行業隊伍建設及上崗人員的培訓工作。
二改：由政府為主導投資，整合各方力量，把老舊小區的綜合改造作為一項重要的公益項目予以規劃建設，在整治與改造中堅持四個結合：一是把老小區改造建設與片區規劃結合起來；二是把開發改造項目與國家保障房中的“城市棚戶區”改造項目結合起來；三是把改造的主體工程與公共服務、物業管理功能性用房結合起來；四是將民營投資開發商住樓盤與政府規劃建設公益休閑場所相結合。
武漢市中心城區老舊住宅區改造工作，從2009年起連續四年被列為市政府“十大實事”之一，各中心城區共整修小區道路20.2萬平方米，改造排水管網5.73萬米，粉刷樓道墻面178萬平方米，增建崗亭637個，配套維修工具695臺（套），落實物業服務用房568間1.6萬平方米。通過安裝太陽能路燈、鋪設彩磚、新建自行車棚、配套排漬等25項設施工程，使武漢市中心城區583個老舊住宅區，實現從“全覆蓋”提檔升級到長效管理“三級跳”，路面平、管道暢、樓道亮、環境美惠及到275萬小區居民。
武漢市老舊住宅小區物業管理經驗告訴我們：采用“市場十公益”的雙軌模式，依托四種形式填補老舊住宅區物業服務空白：即引入專業化物業服務公司，同時推行社區物業服務部、業主代表自治和社區單位共管三種非專業化的物業形式。
區近三年連續實施雜居（舊城）改造項目共約100萬平方米，2012年已投資700萬元改造平云一路等雜居小區600戶，惠及2200人。20xx年計劃改造明珠路片區500戶，這種由政府牽頭協調，住建（規劃）、財政、社區具體承辦，逐年計劃實施改造，得到市民一致肯定與好評。但有兩個方面的問題值得注意：一是改造計劃與方案征求意見面要寬一點；二是后期物業管理如何對接，建立長效機制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當前更管長遠。
三扶：雜居小區是城市化進程中的一個特殊群體，在不斷規范和建立長效機制中，政府應該給予一定的扶持。目前武漢市已有10%社區物業服務機構啟動稅收減免和財政年度預算補貼政策，我區可考慮設立“物業管理專項補貼資金”和“小區物業突發事件應急資金”制度，該專項資金可以結合城鎮綜合整治，由各社區根據具體情況申報使用，接手的物業公司可按小區每平方米0.2元的標準享受專項補貼；部分物業公司可享受稅金優惠政策。小區內物業費標準為每戶每月30元，其中居民自行承擔20元，政府補貼10元。低保戶物業費每月承擔10元，政府補貼20元。雜居小區居民名單由社區報街辦審核，半年核發一次經費到社區，并由社區將補貼情況張榜公布，接受社區居民共同監督。
四引：我區物業管理尚處起步發展階段，要進一步加大宣傳力度，引導居民樹立三種觀念：
�。�1）業主自治觀念。物業管理的重要方式是居民實現自己管理、自己服務，業主代表大會作為決定有關事宜的最高權力機構，業主管理委員會作為具體執行機構，應健全組織，履行職責，主動做好宣傳、溝通、引導工作。社區居委會應配合、指導、監督物業公司工作。
�。�2）質價相符的觀念�！皟炠|優價”是市場經濟法則，讓更多的居民認同物業需求，認同有償服務，認同等級消費。
�。�3）部門聯動觀念。針對小區內亂搭亂建、無證經營、占道擺攤、違規裝飾等問題，城管、工商、消防、房管相關部門應相互配合，充分發揮城管110作用。房管部門應會同社區完善物業管理糾紛的快速調處機制，民政部門應開展小區“關愛工程”，對困難戶實施救助，工、青、婦應結合社區“義工”活動，廣泛開展“結對幫扶”延伸工程。
五管：建立長期有效的管理機制，是確保雜居小區物業管理朝著社會化、市場化、規范化發展的必然方向。從武漢百步亭（全國文明社區示范點）經驗來看，社區對轄區的人文居住狀況比較熟悉，了解居民的物業服務需求，小區居民對社區組織比較信任，這些都有利于對雜居小區實施相應的物業管理。因此各社區可以設立物業服務部參照網格員的辦法，對轄區內的雜居小區進行物業服務和管理，形成政府主導、社區協調、居民自治、部門聯動、社會參與“五位一體”過渡方式。
�。�1）“自己人”參與管理。雜居老房集約改造后，物業公司可聘請知根知底的居民當“管家”：下崗工人做門衛，大爺當巡邏員，大媽做小區保潔員，這種技術含量比較低的工作交由居民負責，既可解決就業，在人工費上也相對低廉。
�。�2）技術工人打通使用。社區物業必須網絡一批技術過硬的工程等專業人員。采取集約管理之后，由社區物業對多個小區實施管理，在經費方面完全有能力聘請松散式的技術人員，實行“點單式”的服務，約定事項，定向收費，這樣既保證服務到位又能節省費用。
�。�3）物管設備共享降低運行成本。一輛垃圾車可以將3—4個居民小區當日生活垃圾全部清運；一臺打草機、疏通機、電錘等，可供十多個小區循環使用，只需要社區按政府固定補貼資金來一次性購置，分年度保養維護，便可讓雜居小區居民“有求必應”，解決日常生活中的煩心事。
物業小區的調查報告 13
調查時間：
3月17日
調查地點：
小區
調查方法：
實地調查
調查人：
陳xx
調查內容：
鏡頭一：水
最近，我經常在我們小區周圍觀察，發現小區有一個人工大池塘。以前池水清澈見底，小魚們在水里開心地游泳，小蝌蚪們在水里盡情地玩耍......但現在人們吃的用的垃圾等都扔在水面上，弄得水面烏黑烏黑的，臟極了！人們原來來到這里恨不得多吸幾口這里的空氣，可現在人們一經過這里就趕緊跑，因為真是太臭了。
鏡頭二：地面
我走到小區里，有小草、小花多的地方，都會覺得非常臭。原來是寵物狗和貓都會隨地大小便。走著走著就能看見許許多多的垃圾在地面上。原來有的人把喝完的飲料、牛奶瓶子扔在路邊，有的把面包等扔在地上，還有的人把煙扔在地上，看得讓人很煩。
鏡頭三：空氣
從家門走出去時，人們總是要捂著鼻子和嘴巴跑出去，原來是一些小孩子在草叢里小便，還有叔叔或爺爺抽的煙的味道，有時還有人在燒垃圾，尤其在早晨時最濃烈�？偸鞘谷烁杏X到惡心，想吐。但外面街道還是有新鮮的`空氣，因為外面有許多大樹。
我覺得這種現象真讓人痛心。大家應該不要再隨地亂扔垃圾了，不要再把廢水排進水池污染水源。在外面給小狗和小貓建造一些大小便的小池子，或者自己帶著垃圾袋隨時清理小寵物的便便。生活中，要自覺把垃圾分類。我想，雖然我們的小區有不足的地方，但如果大家都能自覺起來，從現在行動起來，保護小區環境，會越來越讓人舒適的！
物業小區的調查報告 14
近年來，我市房地產行業快速發展，帶動了大批住宅小區的興起。建立健全住宅小區管理制度，對創建安全、和諧的人居環境具有重要意義，也是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措。4-6月，由市政協副主席章海根牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪部分鄉鎮（街道）和專業人士、召開部門座談會等形式，對我市住宅小區管理情況進行了調研�，F將有關情況報告如下：
一、基本情況
截至20xx年底，我市共有170多個住宅小區，其中有物業管理的為140多個，并以每年約30多個小區的速度遞增。根據中央文明辦出臺的全國文明城市創建測評標準規定，按照建成年份劃分，20xx年以前（含20xx年）的小區稱為老舊小區，我市目前有50多個，約占全部小區數的30%，基本集中于樂成街道、柳市鎮、虹橋鎮等幾個大的鄉鎮（街道），僅樂成街道就有30多個老舊小區。目前，我市住宅小區管理涉及物業管理、居民自治、老舊小區改造等多方面問題。其中，20xx年之后的新建小區，大部分有物業公司入駐，小區日常事務主要由物業公司進行管理；20xx年之前的老舊小區，由于年代久遠等多方因素，只有部分有物業公司入駐，有些小區甚至根本沒有物業管理，基本靠居民自治。
二、存在的問題
�。ㄒ唬┬^內違章建設現象嚴重。調研發現，不少小區業主為擴大住宅面積，擅自在小區樓頂、設備平臺、露臺等公共場所搭建構（建）筑物或者改變建筑物結構。如，銀河花園小區，一些業主擅自在樓頂違章搭建搞綠化，侵占公共區域；上�；▓@小區，一些業主在裝修時擅自改變排屋內部結構甚至在樓頂加層，目前已有32戶業主因違章而被責令停止施工；正大科技城小區、綠翠豪庭小區，一些業主在裝修時為增加套內建筑面積，擅自用水泥澆筑公用通風采光天井，將其封閉占為己用，侵害其他業主的通風采光權利；中馳湖濱花園小區，除高層建筑頂層存在違章搭建情況之外，排屋違建情況也比較嚴重，部分四層高的排屋卻有一副五層樓的“身板”，一些業主在排屋頂樓擅自加層、搭建陽光房、擴建陽臺，甚至將底層的地下室進行改造，破壞了房屋承重層；中梁首府小區（一期），有17戶業主利用磚混結構對公用綠地進行硬化并占用。這些擅自搭建、改建行為，不僅侵占了小區其他業主的公共場所用地，還破壞了城市建設規劃和良好的人居環境。
�。ǘ┬^二次供水狀況堪憂。二次供水問題在高層建筑住宅小區普遍存在。調研了解到，部分老舊小區的管道和水箱老化，急需更換，其水質狀況令人擔心；而新建小區，因物業管理不到位等因素，也同樣存在二次供水水質隱患。如海上明月北區（二期），因水箱換水周期過長，管道水垢堆積，導致水質變差。同時，現階段的水箱水質只是靠物業公司定期清洗消毒和自覺取樣送檢來保障，不確定因素較多。此外，多數小區業主反映二次供水水費偏高。我市目前水價為4.85元/噸（無階梯價），但有二次供水小區的物業公司向業主收取的水價遠高于此價位，如鉑金灣小區水價達到10元/噸。目前，溫州已出臺相關的二次供水管理辦法，而我市則還沒有相應動作，該領域的監管仍處于盲區。
�。ㄈ┬^公共環境較差。走訪發現，小區公共環境存在臟亂差現象，嚴重影響居民生活。比如：部分老舊小區，如旭陽小區，業主的車庫出租給外來人口居住，因空間狹小，其生活用品隨意堆放在公共區域；部分業主臨時占用公共空間設立露天廚房，隨意傾倒生活垃圾，嚴重破壞綠化帶；私搭亂建臨時棚戶侵占道路，無統一停車位劃線導致機動車隨意停放；小區樓道內小廣告隨處張貼而無人治理，樓道空間被業主用于堆放私人雜物等等。同時，公共配套設施的缺少也影響了小區的環境狀況。如，部分老舊小區缺少居民活動場所、公共綠地、綠化景觀、垃圾統一收集箱、地下車庫等配套設施，與當前居民的實際需求有較大矛盾。此外，建筑垃圾偷倒現象也比較普遍。近年來我市新樓盤開發較多，據估計接下來將有近3萬套新商品房要進入裝修，再加上老舊小區翻新裝修，就會面臨著大量建筑垃圾的處置問題。如，雙雁小區某戶業主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝修結束后仍堆放在原地無人問津；海上明月小區的建筑垃圾被隨意傾倒在小區周邊人行道上。
�。ㄋ模┬^電梯安全不容忽視。據市市場監管局特種設備科數據顯示，截至20xx年6月28日，全市已登記注冊使用性質為住宅小區的電梯共有2701臺，使用時間達到15年以上的老舊電梯有51臺。20xx年，全市有75個小區共853臺客梯不合格；20xx年，有76個小區共1046臺客梯不合格。如，天豪公寓、新世紀花園小區的部分電梯，20xx、20xx年連續兩年不合格；雁蕩小鎮小區、香格里拉·嘉園小區的電梯，經常出現困人事件。特別是老舊小區的電梯因使用時間過長，電梯出故障的情況較新建小區多。據溫州市電梯應急處置平臺接警數據統計，今年1-5月份，我市共發生192起電梯困人事件，82起電梯故障報警事件，安全解救被困人員397人。
�。ㄎ澹├吓f小區安全隱患突出。老舊小區基礎設施老化、破損，存在安全隱患。主要表現為：小區墻面脫落，路面破損甚至沒有路燈；樓房頂層防滲漏功能退化，排水系統混亂、雨污合流，排水井下沉；各類管線布設凌亂，影響小區面貌；消防通道狹窄甚至被侵占，消防設施設計標準低，部分高層樓房沒有專用消防泵和消防控制柜，設施維護保養也不夠到位，加上部分給排水設施以及供電線路老化等問題，造成很大的消防安全隱患。以國貿小區為例，該小區共有496戶住戶，加上底層的商鋪用戶，總人口達2000多人，相當于一個村莊人口數量，但是小區內的消防形勢嚴峻，存在消防通道被住戶封閉侵占、高層消防栓打開后放不出水、消防車開不進小區等問題。又如，樂昌小區，因建成年份較久，外墻磁磚開始陸續脫落，近段時間內已發生兩起磁磚脫落砸傷保潔人員的安全事故。再如，柳市的長虹小區、花園小區，因地勢沉降等因素，樓頂反復出現漏水現象，住戶苦不堪言。
三、原因分析
�。ㄒ唬┱姓O管不到位。我市目前沒有出臺任何關于物業方面的管理辦法，日常監管只能參照《溫州市物業管理條例》執行，但該條例與我市的實際情況有一定的出入，部門管理職責還不夠明確。我市小區物業管理的行政主管部門雖為住建局，職能科室為房地產市場監管科（原物業管理科），但由于20xx年12月住建部辦公廳下發的《關于做好取消物業服務企業資質核定相關工作的通知》與20xx年第698號國務院令，都取消了物業服務企業（物業公司）資質的備案工作，因此，該科室只是負責物業維修基金的使用管理、小區糾紛投訴的受理協調等事務。隨著小區數量的逐年遞增，物業維修基金數額不斷擴大（現已達9億多元），小區糾紛投訴量也越來越多，僅靠科室2名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了8名工作人員。此外，若涉及小區設施的維修需動用物業維修基金時，因該基金使用程序較為繁瑣（要求在征得小區2/3的業主同意后，先由物業公司向房地產市場監管科申請，再經過一系列復雜的審批手續，方能進行使用），導致基金申請少、使用少，客觀上也造成了小區物業管理的滯后。部分小區管理的職能，如指導本轄區業主大會的`成立和業主委員會等業主組織的選舉、監督業主組織的日�；顒拥鹊�，則被下放至鄉鎮（街道），鄉鎮（街道）對此也不太重視，幾乎沒有設立小區管理辦公室等相應科室，基本上只是將管轄權給社區，由社區干部協助政府來管理小區，但大多流于形式。對于小區的違建現象，相關執法部門往往局限于處理“舉報件”，在收到舉報時才去進行管理，沒有在加強日常巡查方面下功夫，缺乏執法的主動性。針對電梯故障頻發問題，相關職能部門也存在監管不力的情形，如沒有統一房地產開發商對小區電梯的采購標準，沒有嚴格監督電梯安裝人員規范操作，沒有實時監測電梯使用單位（按照合同約定或為業委會或為物業公司）日常維保不及時或斷保后未及時續保等相關信息，對維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價競爭行為以及部分業主裝修期間超限重違規使用電梯搬運等情形，也存在監管的缺位。
�。ǘ┪飿I公司管理水平良莠不齊。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂耀、旭陽等40多家物業公司，物業管理市場魚龍混雜，自取消資質備案后，單靠行業內部的自律性管理難度較大。部分物業公司只顧眼前利益，沒有考慮到長遠的發展，導致公司最終因管理服務不到位而被淘汰。如時代御峰小區，原入駐物業因存在管理弊端而引發業主不滿，最終被更換。同時，物業公司普遍存在“挑肥揀瘦”的情況，熱衷于承接新小區業務，對于老舊小區，往往不愿入駐。物業管理行業的專業管理人才也比較匱乏，目前，我市物業管理的專業人才寥寥無幾，僅有的幾個專業管理人員往往集中在地市一級的總公司，真正派到樂清分公司的幾乎沒有，只是形式上“撐撐場面”；物業從業人員的素質普遍偏低，管理服務能力較弱，甚至有業主反映，從業人員還存在偷盜的行為。此外，我市尚未建立起完善的行業管理標準和從業人員行為規范，加之一些物業公司忽視企業人員的自身建設，既不經常開展專業技術培訓，也沒有建立嚴格的人員崗位責任與工作考核標準，使得管理服務的觀念、內容與質量很難到位。這也引發了業主對物業公司的不滿，甚至導致業主拖欠或拒繳物業管理費用。據市住建局房地產市場監管科統計，截止今年5月底，共受理業主投訴（包括電話投訴、網絡問效）31件，而20xx年全年的投訴量才30多件，可見業主與物業公司之間的矛盾有愈演愈烈之勢。
�。ㄈ┬^業主委員會作用弱化。業主委員會作為代表全體業主權益的自治組織，在小區管理過程中發揮的作用比較有限，無法開展有效監督。調研了解到，目前我市小區的業主委員會主要有三種情況：
一是多數新建小區及部分老舊小區，業主委員會遲遲沒有成立，無法發揮作用，僅靠房地產開發商指定的前期物業公司進行管理；
二是業主委員會成立后，與前期物業公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請新的物業公司后，就將小區事務全權交給物業公司管理，對小區管理存在消極心態，疏于對物業公司進行監督，忽視了自身“主人翁”角色；
三是部分業主委員會與不良物業公司之間形成“利益共同體”，業委會成員在小區管理中不僅沒有為全體業主利益著想，反而與物業公司串通起來，為個人謀取私利。
�。ㄋ模├吓f小區改造遭遇政策瓶頸。調研了解到，部分老舊小區因房屋質量嚴重受損，居民要求改造的呼聲較大，但因現有政策限制，改造過程較為困難。目前，類似小區的拆除重建工作在全國范圍內尚無現成案例可供借鑒，亦無相關法律、法規、文件可供參考，且基于現階段經濟社會發展狀況，整體原拆原建方案已不可行；若走拆遷程序，全體住戶的安置問題當地政府無力承擔，且拆遷后要按程序進行公開招拍掛，一旦被房地產公司拍得用于開發商業樓盤，則容易引發人員安置以及社會維穩問題。如虹橋鎮振興小區，建成于上世紀90年代初期，房屋結構為磚混多孔板，無樁基，無現澆混凝土結構。經房屋專業機構鑒定，目前部分樓房已是C、D級危房，房屋墻體開裂、周邊路面塌陷，若遇到臺風、暴雨季節還需轉移相關住戶，存在極大的安全隱患。因此，小區居民要求改造甚至拆建的意愿十分強烈，并于20xx年開始，通過住戶自發集體簽字的形式，向住建、國土、三改一拆辦及當地政府申請拆建，虹橋鎮政府也已于20xx年8月向市政府請示該小區的拆建事宜，但至今進展緩慢，改造之路遙遙無期。
四、幾點建議
�。ㄒ唬┘訌娬O管力度，合力破解小區管理難題
一是盡快出臺《樂清市物業管理辦法》，完善住宅小區管理機制。結合我市實際情況，在充分研究論證后，制定相關管理辦法與管理制度，覆蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的各項內容均有章可循。
二是強化部門管理力量，明確部門管理職責。強化鄉鎮（街道）對小區管理的指導、監督職能，從實質上對小區管理進行有效引導。優化物業維修基金的使用審批程序，從外圍破除物業管理的阻力。
三是強化行政執法，嚴厲打擊違章建設行為。行政執法部門要提前介入預防，密切聯系小區物業公司，深入摸排，及時受理群眾投訴；加強現場日常巡查與重點巡查，一旦發現業主的違建行為立即予以勸阻、制止并嚴格按照執法程序予以拆除。
四是加強管理，確保小區二次供水安全。建立健全二次供水衛生管理制度并設專人負責管理；督促物業公司及時更換老舊供水水箱、定期由具有資質的專業隊伍負責對供水水箱等設施進行清洗消毒，確保小區飲用水安全；建立二次供水水質監測的信息上報系統，設立電子信息檔案。
五是多措并舉，切實加強電梯安全管理。盡快出臺相關的電梯安全管理辦法，明確電梯運營過程中涉及的各方主體責任，強化對電梯采購、安裝、運維等各階段的監管力度；加大對電梯維保單位及人員的管理力度，嚴厲打擊維保單位將維保業務非法掛靠、以任何形式轉包分包業務等行為；相關職能部門要完善電梯安全日常管理制度，加大電梯安全隱患排查力度，規范電梯事故救援程序，確保群眾人身安全；深入推進電梯應急救援平臺建設，提供專業的救援服務，并達到救援區域覆蓋全部在用電梯的目標。
�。ǘ┕芾砼c引導并舉，切實提高小區物業管理水平
切實加強對物業公司的管理，注重日常監管和引導行業自律，引入物業公司信用評價機制。取消物業資質備案后，政府相關職能部門要轉變監管方向，重點在處理業主投訴件化解矛盾糾紛、加大物業公司違規行為處罰力度、加強政策宣傳等方面下功夫。同時，注重發揮物業行業協會對規范行業經營行為、推動行業健康發展的作用，可由政府部門以政府購買服務的形式委托行業協會搭建全行業企業及職業經理人從業信用評價體系平臺，由街道社區、業主委員會、物業主管部門等多方予以打分評價，并進行定期采集信息對外發布，實現行業優勝劣汰，扶持一批規范化的物業企業發展壯大。加強物業行業從業人員培訓，授予行業協會相關從業培訓資質，然后由行政主管部門給予考核，并給予參訓人員適當補貼。
�。ㄈ┟鞔_業主委員會職責，強化業主委員會的主體作用
嚴格業主委員會成員準入門檻，鄉鎮（街道）在指導業主委員會的選舉過程中，要全面聽取群眾意見，認真考察候選人員素質，從源頭上把好指導關；以街道社區為單位，開展業主委員會成員上崗前基本業務知識的培訓教育，引導其在明確自身職責的前提下有效開展小區管理，切實為廣大業主的合法權益發聲；建立健全業主委員會及其成員的日常工作行為規范，通過程序性規定來約束業主委員會濫用權力的行為；行政主管部門要切實加強對業主委員會活動的有效監管，確保其合法依規地開展工作；強化對全體業主小區管理知識的宣傳引導，增加全體業主對業主委員會的監督意識，取得業主對業主委員會小區管理工作的支持與理解，并使業主逐步轉變觀念共同參與到小區管理中來。
�。ㄋ模┘哟笳叻龀至Χ�，探索老舊小區管理與改造新途徑
一是政府主導，完善老舊小區基礎設施與公共配套設施建設。加大財政資金扶持力度，增加對老舊小區基礎設施與公共配套設施建設維護等方面的投入。出臺相關優惠政策，如，減免進駐老舊小區物業服務企業的稅賦，降低企業進駐風險，鼓勵企業接管老舊小區；將老舊小區物業管理補給費用列入市級財政預算，適當補助困難群眾繳納物業管理費用。
二是創新管理，探索建立老舊小區“政府治理＋居民自治＋物業管理＋社區服務”的新模式。針對不同小區的具體情況，將物業管理納入社區治理體系：條件較好的小區，可通過當地鎮街、社區居委會來直接引導其重新聘請專業物業服務企業，實行市場化的物業管理；條件稍差的小區，可采取居民自己管理與社會化服務（服務外包）相結合的方式，待小區各方面都成熟后再實施專業化的物業管理。
三是按照各老舊小區的實際情況，在當前政策允許的范圍之內，實行全面升級改造。對于確實需要“出重拳”加以改造甚至需要拆建的老舊小區，相關部門要找對政策切入點，必要時可提交至市政府協調會商議，大力推進老舊小區改造工作。
四是進一步提升老舊小區居民素質，做到“硬件”改造與“軟件”升級協同推進。切實加大宣傳，調動居民參與小區管理與改造的積極性和主動性，為小區實施優質的物業管理服務創造良好條件；積極發揮當地鎮街、社區居委會的基層組織作用，引導居民自己約束、自己管理，為老舊小區改造打好群眾基礎。
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