什么是城鎮化

什么是城鎮化

　　城市化（urbanization/urbanisation）也稱為城鎮化，是指隨著一個國家或地區社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會由以農業為主的傳統鄉村型社會向以工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。下面是小編幫大家整理的什么是城鎮化，僅供參考，歡迎大家閱讀。

　　城鎮化解釋

　　城鎮化是指隨著一個國家或地區社會生產力的發展、科學技術的進步以及產業結構的調整，其社會由以農業為主的傳統鄉村型社會向以工業（第二產業）和服務業（第三產業）等非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。由農業為主的傳統鄉村社會向以工業和服務業為主的現代城市社會逐漸轉變的歷史過程，也有的學者稱之為城鎮化、都市化，具體包括人口職業的轉變、產業結構的轉變、土地及地域空間的變化�！�2012中國新型城市化報告》指出，中國城市化率突破50%。這意味著中國城鎮人口首次超過農村人口，中國城市化進入關鍵發展階段。但應試教育上普遍將城市化率劃定在40%~50%間。

　　城鎮化內涵

　　把更多的耕地變成高樓大廈，讓房地產繼續成為拉動GDP的火車頭，官員們撈到更多的政治資本及個人的經濟利益，國內外資本家們會得到更多的廉價勞動力，從而完成茅以軾等經濟學家們讓中國靠買糧食過日子的偉大戰略構想。

　　以上言論多少有點兒情緒化，一個國家逐步實現城鎮化。應該被視作社會的進步。但以中國目前的種種現象來看，不由得不讓人生疑。

　　城鎮化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面實現由“鄉”到“城”的轉變。

　　所謂新型城鎮化，是指堅持以人為本，以新型工業化為動力，以統籌兼顧為原則，推動城市現代化、城市集群化、城市生態化、農村城鎮化，全面提升城鎮化質量和水平，走科學發展、集約高效、功能完善、環境友好、社會和諧、個性鮮明、城鄉一體、大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化建設路子。

　　新型城鎮化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規模擴大、空間擴張，改變為以提升城市的文化、公共服務等內涵為中心，真正使我們的城鎮成為具有較高品質的適宜人居之所。城鎮化的核心是農村人口轉移到城鎮，而不是建高樓、建廣場。農村人口轉移不出來，不僅農業的規模效益出不來，擴大內需也無法實現。

　　積極穩妥地推進我國城鎮化的建設進程，對于今后一個時期培育新的經濟增長點，有效的擴大內需具有十分重要的戰略意義。無疑，我國未來的城鎮化要走的是一條新型的城鎮化道路，是適合現有國情加快整個社會經濟轉型的大戰略。

　　表現特征

　　城市化進程的表現具有一定的特征性：城市人口占總人口的比重不斷上升；產業結構中，農業、工業及其他行業的比重彼此消長，不斷變化；城市化水平與人均國民生產總值的增長成正比；城市化水平高，不僅是建立在二、三產業發展的基礎上，也是農業現代化的結果。

　　進度

　　1、城市化水平指標

　　此指標的公式是：PU=U÷P×100%；式中：U—城市人口；P—總人口。

　　2、城市化速度指標

　　次指標的公式是：TA=1÷n（PUt+n—PUt）；式中：TA—城市化速度；n—兩時刻間的率數；PUt+n、PUt—在t+n年和t年的城市人口百分比；要注意，公式中城市化速度（TA）的單位是城市人口比重平均增長（或減少）的百分點，而不是百分比。

　　3、城市化質量指標

　　城市化質量指標并不單一，而是綜合各種指標的指標體系，這里采用葉裕民提出的衡量城市化質量的指標體系，并作稍微改動，分為兩大體系。

　　城市現代化

　　城市現代化是城市素質的綜合反映，具體體現在城市發展水平的方方面面。衡量城市現代化的指標體系劃分為三大類11個指標。

　　第一類，經濟結構現代化水平指標。主要包括3個指標：人均GDP（元/人）、第三產業從業人員比重（%）、第三產業增加值占GDP比重（%），用于反映經濟發展水平。

　　第二類，基礎設施現代化水平指標。包括4個指標：人均鋪裝道路面積（平方米），萬人擁有公共汽、電車（輛），萬人擁有醫生數（人），萬人擁有電話機（包括移動電話）數（部）。它們分別反映交通、醫療衛生、通信的發展水平。

　　第三類，人的現代化水平指標。包括4個指標：人均擁有公共圖書館藏書、萬人擁有在校大學生數（人）、人均居住面積（平方米）以及人均公共綠地面積（平方米）。分別反映人的素質和人的居住環境狀況以及文化基礎設施的發展水平。

　　城鄉一體化

　　城鄉一體化是城市與鄉村在一個相互依存的區域范圍內結為一體，互補融合、協調發展、共同繁榮的過程。衡量城鄉一體化的指標體系理論上包括4個指標：第一產業與第二、第三產業平均利潤率，城鄉之間物質流和信息流狀況，城鄉居民收入差異，城鄉居民恩格爾系數差異。由于受統計資料的限制，選擇了城鄉居民收入差異（反映生活水平）和城鄉居民恩格爾系數的差異（反映生活質量）兩個指標來計算中國當前城鄉一體化的水平。

　　“城鎮化”成為時下最熱的詞。重慶作為集大城市、大農村、大庫區、大山區于一體的直轄市，城鎮化步伐正在加快。在今年9月的《關于重慶推進新型城鎮化的若干意見》中，明確提出推進新型城鎮化的主要目標是到2015年，全市常住人口城鎮化率達到60%，戶籍人口城鎮化率達到45%。

　　主流觀點認為，重慶新型城鎮化加速，未來將有大量非傳統的中心城市在城鎮化過程中釋放出改善居住條件的需求這無疑將成為房地產業的新增長點。那么，房地產企業如何看待城鎮化帶來的機遇？城鎮化對房地產企業而言，是否真的全是機遇？本期老板下午茶特邀請房地產企業負責人和業內專家探討。

　　機遇：城鎮化將帶來大量剛需

　　重慶商報：重慶的新型城鎮化，對房地產企業的機遇體現在什么地方？

　　鄧嘉華：城鎮化的內涵之一是農業轉移人口的市民化，沒有城鎮化之前，對房地產的需求要依賴于人口的增加或者住房的老化，而城鎮化則會帶來很多剛性需求，這是對房地產企業最大的機遇。城鎮化過程中，城鎮成為政策、資金的密集區，必然釋放大量土地，產生很多需求和機會，對房地產企業的機遇也很大，比如承擔一級二級土地開發，工業園區建設，住宅、商業配套建設等。

　　林志亮：大量農村人口轉移到城鎮，勢必拉動市場需求。由于許多大中型城市已經不能負荷更多的公共資源，產城互動會帶動更多的資源更為均衡的配置到原有的中小城市和新城鎮，這將給房地產企業帶來投資機會。此外，農村人口轉移到城鎮，勢必將持續釋放最大住房剛需，創造我國住房市場大發展的第二波高潮，特別是二三線城市，房地產市場發展的空間很大，這也正是重慶房地產發展面臨的巨大機遇。

　　商羽：城鎮化利于產業集中，可以創造大量就業，同時也增加了市場的購買力。此外，通過城鎮化中小城市的人口將會快速增長，從而產生大量的新增住房需求。城鎮化帶來的機遇，不僅是釋放的購房需求增加，還體現在通過加快大城市的產業結構優化，驅使房地產市場進入更加細分的階段。

　　措施：注重綜合開發和配套

　　重慶商報：面對城鎮化帶來的機遇，公司將如何抓住這些機遇？

　　林志亮：重慶城鎮化對房企帶來的機遇我們一直很關注，這也是旭陽未來在西南地區重點布局的重要依據。城市綜合體以及相關產業鏈的整合將是旭陽下一步發展考慮的重點，除了提供住房，我們也非常注重相關服務配套的打造。

　　此外，隨著城鎮化推進，現代化的連鎖服務業將在內需市場中扮演重要角色，對地產企業而言，不僅要成為地產運營商，還要成為產業鏈整合的價值創造者。如今的旭陽已經在為未來的轉型做準備，為此專門成立了一只基金，專門運作將一些品牌引入重慶。

　　鄧嘉華：城鎮化使得二三線城市，甚至一些農村新型社區的建設，將是房地產企業的投資熱土。事實上，瑞安已經在戰略上進行了調整，在重慶、武漢、佛山等進行布局，正是想抓住城鎮化所帶來的機遇。城鎮化的過程中，除了住宅需求外，還會產生教育、就醫、就業等其他公共服務配套設施需求，因此瑞安也注重城鎮化過程中的其他需求，在項目上進行綜合開發，除了住宅外還會開發商業、辦公樓、學校等。

　　商羽：城鎮化使得中心城市對高端精品項目的需求比例大大提升，對于融創而言，迎來了更好的時代。房地產企業純粹跑馬圈地的年代已經過去，市場不斷細分，需求也越來越多層次、多樣性，如何抓住這部分顧客，融創的思路是為客戶提供個性化需要的產品、高品質的服務。

　　挑戰：應具備綜合開發能力

　　重慶商報：除了機遇，還有哪些挑戰？

　　商羽：城鎮化中，市場細分導致需求多樣化，需要企業具備很強的產品開發能力、項目組織實施能力、市場推廣能力和品牌號召力，對客戶需求有更加精細的研究和總結，提供精準定位的產品和服務。隨著進程加快，房地產公司需要規模、市場、產品、服務等多方面的研發和投入，這些投入小企業難以承受，將會有中小型的房地產企業不斷退出，所以要樹立全國性的發展戰略。

　　林志亮：房地產雖然能參與城鎮化，但還要有配套的服務業、相關產業的帶動，這就要求房企具備更為專業的城市綜合開發能力。各房企都處于不同的發展階段，首先要精準定位，認清優勢和劣勢，隨著城鎮化的推進調整自身的開發模式、業務布局和產品線。此外，企業也要加強內部管理和營銷模式的創新。

　　鄧嘉華：現在不少企業都已進入區縣發展，已經有了一些經驗。但當整個進程啟動，面非常廣，而且更加深入，企業都需要新的適應。在這個過程中，不是僅僅建一批住宅而已，更需要企業具有對于資源的統籌能力。比如說如何用更低的成本，讓新的城鎮居民享有接近城市的居住、商業、休閑娛樂、醫療條件。同時避免以往城市化中遇到的問題，比如綠化環境的損失、污染等等。此外，還要確保新城鎮的居民與中心城市的往來便利。因為以往的經驗表明，即使在本地建立工業園等，也無法滿足本地居民的就業，依然需要在城市間往返。而本地需要的，更多是服務設施與服務業的發展與提高。

　　場外觀點

　　城鎮化對中小房企是把“雙刃劍”

　　推進新型城鎮化的“意見”中指出要全面形成集群格局，形成由主城特大城市、6個區域性中心城市、23個區縣城、100個中心鎮和其他小城鎮組成的大都市連綿帶。這對于房地產企業來說，是一個極大的利好消息。

　　但城鎮化并非單純的造房子，房地產公司在拓展中小城市戰略布局時，要考慮產業發展和人口規模的匹配度，這也需要房地產企業自身商業模式與業務發展的轉型。大型房地產企業由于資金雄厚，有專門的人才團隊，在城鎮化過程中占據有利位置。對于中小企業而言，由于資金、人力、經驗等多方面限制，城鎮化對這些企業來說是把“雙刃劍”，有機遇也有挑戰，城鎮化的過程對房地產企業來說也是大浪淘沙的過程。但對本地的中小房地產企業來說，也有一定的優勢，那就是其對本地市場更為熟悉，因此抓住機遇也可順勢而上。

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